[임대차 분쟁 총정리, 실제사례] 보증금 못 돌려받을 때 – 임차권등기부터 회수까지
본문
<계약은 끝났는데 보증금을 안 주는 경우>
이사 날짜는 다가오는데 임대인이 "다음 세입자가 들어와야 준다"고 하거나 연락을 피하는 경우가 있습니다. 이때 가장 중요한 것은 순서입니다. 순서를 틀리면 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리를 잃을 수 있습니다.
아래는 주택임대차를 기준으로 작성하였고, 상가임대차는 다른 점만 따로 표시하였습니다.
<목차>
- 계약 종료 전 체크포인트
- 계약갱신요구권과 임대인의 실거주 갱신거절
- 내용증명(계약 종료 통지)
- 임차권등기명령
- 전세보증보험에 가입한 경우
- 보증금반환청구소송
- 강제경매와 배당
- 임대인이시라면 – 차임연체와 명도소송
- 마무리
1. 계약 종료 전 체크포인트
먼저 계약이 제대로 종료되었는지부터 확인해야 합니다. 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.
묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사로 계약이 연장된 경우에도, 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다.
통지는 대화로도 가능하지만, 임대인이 "못 받았다"고 다투는 경우를 대비해 수신 확인이 되는 문자·카카오톡·통화녹음 등과 같은 방법으로 남겨두시는 것이 좋습니다.
또 전입신고와 실거주(대항력), 확정일자(우선변제권)를 갖추고 있는지, 등기부등본에
나보다 앞선 근저당이나 우선순위 보증금이 얼마인지도 함께 확인해야 이후 전략을 세울 수 있습니다.
2. 계약갱신요구권과 임대인의 실거주 갱신거절
임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 1회에 한해 2년 더 거주할 수 있습니다. 이때 보증금·월세 인상은 기존 금액의 5% 이내로 제한됩니다.
임대인은 차임 2기 연체, 무단 전대, 재건축 등 법에서 정한 사유가 있을 때만 갱신을 거절할 수 있는데, 실무에서 가장 많이 다투어지는 것이 "제가(또는 부모·자녀가) 직접 들어가 살겠다"는 실거주 사유입니다.
대법원은 실거주 사유는 임대인이 증명해야 하고, "들어가 살겠다"고 말한 것만으로는 부족하다고 판단했습니다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결). 법원은 임대인의 현재 주거 상황, 직장·학교 등 생활 여건, 실거주를 결정한 경위, 실제 이사 준비를 했는지, 거절 전후로 말이 바뀌었는지 등을 종합해서 봅니다.
집이 팔린 경우도 주의해야 합니다. 갱신을 요구한 뒤에 집을 산 새 집주인도 만료 2개월 전까지는 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있습니다(대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결).
<실거주한다더니 다른 사람에게 세를 놓았다면>
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 정당한 사유 없이 원래 갱신되었을 2년 안에 다른 사람에게 집을 임대하면 임차인에게 손해를 배상해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항).
손해배상액은 당사자 사이에 합의가 없으면 아래 세 가지 중 가장 큰 금액입니다.
① 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
② 새 임차인에게 받은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 2년분
③ 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해(이사비, 중개수수료, 비슷한 집을 구하면서 더 든 비용 등)
환산월차임(한국은행 기준금리에 따라 변동되므로 전환율은 시점에 따라 달라질 수 있음)은 월세에 보증금을 법정 전환율로 월세로 바꾼 금액을 더한 것입니다. 그래서 전세 세입자도 청구할 수 있습니다. 예를 들어 전세보증금 3억 원, 전환율 연 4.5%로 가정하면 환산월차임은 월 112만 5천 원이고, ①의 3개월분만 해도 약 337만 원이 됩니다.
조문은 "다른 사람에게 임대한 경우"를 정하고 있지만, 처음부터 실거주할 생각 없이 거절하고 집을 팔아버린 경우에도 갱신요구권 침해로 보아 민법상 손해배상을 인정한 하급심 사례들이 있습니다. 반대로 거절 당시 실거주 의사가 진정했다면, 이후 사정이 바뀌어 매도했더라도 책임이 부정될 수 있어 구체적인 사정을 따져보아야 합니다.
이사 후에 그 집에 누가 들어왔는지 궁금하시다면, 실거주 사유로 갱신을 거절당한 종전 임차인은 주민센터 등 확정일자 부여기관에서 그 집의 임대차 정보(확정일자 부여 현황)를 열람할 수 있습니다. 갱신거절 문자·카카오톡, 임대인이 설명한 실거주 계획도 꼭 보관해 두세요!
임대인이시라면 반대로 실거주 계획을 구체적으로 설명하고 이사 준비 자료를 남겨두셔야 나중에 분쟁에 대비할 수 있습니다.
참고로 상가임대차는 최초 계약일부터 10년까지 갱신요구권이 보장되고, 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 요구해야 합니다. 상가에는 실거주라는 거절 사유는 없습니다.
3. 내용증명(계약 종료 통지)
내용증명에는 계약 종료 사실, 보증금 반환 요구, 반환이 늦어질 때 발생하는 손해를 구체적으로 적습니다. 예를 들어 새 집 잔금을 치르지 못해 생기는 대출이자·위약금은 임대인이 미리 알고 있었어야 나중에 손해배상으로 청구하기 수월합니다.
임대인이 연락이 두절되어 내용증명이 반송되는 경우에는 법원을 통해 임대차계약 해지의 의사표시를 공시송달 신청하여 해지 통지를 하는 방법도 있습니다.
4. 임차권등기명령
보증금을 못 받은 채 이사를 가야 한다면 가장 먼저 해야 할 절차입니다. 대항력과 우선변제권은 실거주와 전입신고가 유지되는 동안만 인정되기 때문에, 그냥 이사하면 보증금을 우선적으로 받을 권리가 사라질 수 있습니다.
계약이 끝난 뒤에만 신청할 수 있고(그래서 갱신거절 통지가 매우 중요! 애매하면 묵시적 연장되어 임대차계약이 유지될 수도 있기때문입니다), 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 등기가 가능하도록 법이 바뀌어 임대인이 연락두절이어도 진행할 수 있습니다. 신청에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차권등기명령 결정문
임차권등기가 등기부에 올라가면 그 뒤에 이사·전출을 하더라도 처음의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 반드시 '결정'이 아니라 '등기부 기재'를 확인한 뒤 이사하셔야 합니다.
이 부분은 최근 대법원에서 "임차권등기결정 후 등기부 기재 전에 이사하였는데 그 사이에 근저당권이 설정된 사안"에서 임차인의 보증금이 은행의 후순위로 판단받은 적 있으므로 매우 중요한 부분입니다!
임차권등기명령 결정에 따라 등기부에 임차권이 기재된 사례
5. 전세보증보험에 가입한 경우
HUG·HF·SGI 등 보증기관의 전세보증금반환보증에 가입하셨다면 소송보다 보증이행청구가 먼저입니다. 다만 보증기관마다 계약 종료 통지 증빙, 임차권등기 완료 등 요구 서류와 기한이 있어, 이를 놓치면 지급이 늦어지거나 거절될 수 있습니다.
통상은 임대차 기간이 만료된 이후 1달이 지나면 신청할 수 있고, 신청시 임차권등기명령신청을 완료한 등기부를 요청하는 경우가 있습니다.
6. 보증금반환청구소송
보증금반환은 임차인의 집 명도와 동시에 이루어져야 하는 관계입니다. 아직 거주 중이라면 "집을 비워주는 것과 동시에 보증금을 지급하라"는 판결을 받게 되고, 이미 이사하여 열쇠를 넘겨주었다면 그 다음 날부터 지연이자를 청구할 수 있습니다.
지연이자는 소장이 송달될 때까지 연 5%(상가는 연 6%), 그 다음 날부터는 연 12%입니다. 내용증명으로 미리 알린 대출이자 등 특별한 손해도 함께 청구할 수 있습니다.
승소하면 인지액·송달료·변호사보수(대법원 규칙상 한도 내)는 소송비용확정신청으로 임대인에게 다시 받아올 수 있습니다.
7. 강제경매와 배당
판결이 확정되면 임차인이 직접 임차한 집을 강제경매할 수 있습니다. 이때는 집을 먼저 비워주지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다.
다른 채권자가 이미 경매를 신청했다면 소송 없이 배당요구를 할 수 있지만, 법원이 정한 배당요구 종기를 넘기면 배당을 받지 못할 수 있으므로 기한을 꼭 확인해야 합니다.
배당요구종기 결정문
배당요구 신청서
경매로 다 받지 못한 나머지는 임대인의 다른 재산(예금·급여·다른 부동산)에서 회수해야 하는데, 이때는 우선권이 없는 일반채권자로 참여하게 됩니다. 그래서 보증금 일부가 위험하다면 초기에 다른 재산을 가압류해 두는 것이 중요합니다.
부동산 가압류
예금채권 가압류
8. 임대인이시라면 – 차임연체와 명도소송
반대로 임차인이 월세를 내지 않거나 계약이 끝났는데 나가지 않는 경우도 있습니다. 주택은 차임을 2기, 상가는 3기 차임액에 달하도록 연체하면 계약을 해지할 수 있습니다.
임차인이 현재 점유를 다른 사람에게 넘길 우려가 있다면 점유이전금지가처분을 한 뒤 명도소송을 제기합니다. 밀린 차임과 나갈 때까지의 사용료는 보증금에서 공제되고, 보증금을 넘어 미지급 차임이 발생하면 이 부분에 대한 청구를 함께 소송으로 진행할 수 있습니다.
점유이전금지 가처분 사례
명도소송 및 미지금 차임청구 소송 사례
9. 맺음말
보증금 분쟁은 '이사 전에 무엇을 해 두었느냐'가 결과를 크게 좌우합니다.
특히 임차권등기 전 이사, 배당요구 기한 도과는 되돌리기 어렵습니다.
시작부터 끝까지 모든 절차를 원스톱으로 진행해본 경험을 토대로
계약서, 등기부등본, 임대인과의 대화 내용을 가지고 오시면 현재 단계에서 필요한 절차를 순서대로 정리해 드리겠습니다.
-법무법인 호평 배성환 변호사 드림
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